Real estate
A virada da São Carlos: menos prédios e mais capital
- 31/03/2026
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A São Carlos Empreendimentos, o braço de real estate de Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Beto Sicupira, está passando por uma espécie de refundação estratégica. A venda de R$ 735 milhões em prédios de escritórios em São Paulo e no Rio não é apenas uma reciclagem de portfólio, mas uma mudança profunda no modelo de negócio. O movimento indica uma transição do modelo clássico de proprietário para uma lógica mais próxima à de gestor de ativos. Ao manter vínculo com os imóveis via fundos e serviços de gestão, a São Carlos troca a previsibilidade do aluguel pela flexibilidade do capital. É uma aposta em liquidez e eficiência, ainda que ao custo de abrir mão de controle direto sobre o portfólio. Não se pode ter tudo, mesmo tratando-se de Lemann, Telles e Sicupira. Por trás da operação, há também uma leitura implícita sobre o mercado de escritórios. A venda com desconto relevante em relação ao valor patrimonial sugere que o preço contábil pode não refletir plenamente as condições reais de demanda e liquidez do segmento. Nesse contexto, antecipar a saída — mesmo com haircut — pode ser visto como decisão racional.
O movimento ocorre em um contexto em que a própria São Carlos já vinha reduzindo sua exposição direta a imóveis: a companhia encerrou 2024 com um portfólio avaliado em cerca de R$ 4 bilhões, com taxa de vacância ainda pressionada em determinados ativos corporativos e receita líquida impactada pela renegociação de contratos. No mercado, os indicadores reforçam essa leitura. Em São Paulo, a vacância de escritórios de alto padrão (classe A/A+) gira em torno de 18% a 20%, enquanto no Rio de Janeiro esse índice segue ainda mais elevado, frequentemente acima de 25%. Ao mesmo tempo, o ritmo de absorção líquida tem sido irregular, refletindo mudanças estruturais na demanda, como o avanço do trabalho híbrido.
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